开茶叶店选址的10个最佳路段

茶叶作为一种特殊商品，除了它的饮用保健功能，还能体现它的文化艺术价值，它能使人清心、雅净、回归自然――茶叶店的选择要根据茶叶的特性，归纳起来一般有以下地段:

选址是开店过程中至关重要的一步，在很多行业中，店址的选择，可以占到经营成败的50％以上，绝不可小视。不同的行业对店址的要求是不同的，但是原则都很一致：找目标顾客群集中的地方。无论是街道、社区还是商业中心，如果自己所从事的行业目标群体能非常频繁地出没，就值得选择。

选址是一项长期性投资,相对于其他因素来说,它具有长期性和固定性.当外部环境发生变化时,其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部环境的变化,而选址一经确定就难以变动,选择得好,可以长期受益.

选址是影响经营的重要因素,古人就非常重视"天时"、“地利”、“人和”，对于 商店 来说，占有“地利”的优势，就可以吸引顾客。实践证明，由于店铺所处的地理位置不同，尽管在商品质量、服务水平方面基本相同，也可能会导致经济效益方面的差距。

选址是制定经营目标和经营战略的重要依据。商业 企业 在制定经营目标和经营战略时，需要考虑很多因素，其中包括对所进行 研究 ，从而为 企业 制定经营目标提供依据，并在此基础上按照顾客构成及需求特点，确定促销战略。

合理的选址：商业经营最注重的是“地气”“人气”，这并非迷信，“地气”主要是看这个地方有没有商业氛围，这种商业氛围对我们所经营的商品合不合适，“人气”主要是指我们经营的地方有没有顾客流这些顾客是否有购买我们商品的心理动机。

选址中应该考虑的因素

1，地区经济

2，区域 规划

3，文化环境

4，消费时尚

5，可见度和形象特征

茶叶作为一种特殊商品，除了它的饮用保健功能，还能体现它的文化艺术价值，它能使人清心、雅净、回归自然――茶叶店的选择要根据茶叶的特性，归纳起来一般有以下地段:

1、繁华商业中心：这些地区商业氛围浓，客流量大，购物层次复杂，购买频率高，消费者大多有较强的求质、求好、求美的特点，但房价或租金的费用比较高，竞争尤为激烈，所以进入前须经仔细考虑，分析自己的人力、财力、物力是否具备，如若有条件，进军“商业中心”当然正确，何谓抢占“制高点”呢！但实力不具备，千万不能冒然行事，这些地方要求茶叶品位高一些，要注意品牌、名茶品种要丰富，与茶叶有关的茶具、茶书要配套，如紫砂、瓷器、玻璃茶具等。

2、宾馆饭店群附近：宾馆饭店是商旅居住的地方，他们大多不带茶叶，随时购买，而且，为了走亲访友，捎一点茶叶，显得雅而不俗，饭店也要用茶，“客来泡茶”是中国人的传统礼节。宾馆饭店群旁开茶店，是比较划得来的，房租不宜过高，同时还可以租用宾馆饭店的经营大厅，从提高格调并可以与茶艺结合起来。

3、交通要道：这些地方人口流动量大，主要是能吸引顾客，所以这些地方注重茶店的外部吸引力，品种要新颖，价格要优惠，适合一些字号较老的，无形资产较大的客商进入

4、居民区：茶叶是居民消费的必需品，选择居民区一般风险较小，但同时针对不同居民层次茶店经营风格也不尽相同。

5、老区：这些居民区带有古朴的中国特色，有勤劳、简朴的美德，茶叶不能过于高档，偏向于中低档，追求利润要低，营业员要灵活，注重人缘，茶叶质量一定要稳定，信誉要好。

6、新区：这类居民消费较超前，且物质财富和精神文明相对提高，要求经营者茶叶品种档次略微偏高一些，品种丰富一些，新品种要多上，跟上茶叶品种的新潮流。

7、高档物业区：这类人群是改革开放先富起来的人，他们生活水平高、节奏快，这个地段开茶叶店，品位应偏高一点，价格也应高一点，要求营业员素质更佳，包装应精致，茶叶包装时速度要快，同时可多上一些高档礼品、高档茶具，营业时间放长一些。

8、行业住区：现在有些 城市 ，形成一种行业区，如离退休老干部区、教师区、明星区。茶叶经营者要根据不同人群的特性，采取不同的经营风格。

9、集贸市场：这些地方客流量大，但消费者大多数是购物好手，要求茶叶价格实惠，可以经常采取优惠方式来促进销售。

10、学校附近：主要是以知识型分子为主要顾客，门面不要过于豪华，品种要多一些，标价一定要偏低，营业员茶叶知识要丰富。

 

KTV选址的几个基本原则

KTV的位置对KTV经营有决定性影响。若KTV的位置选择不当，那经营绝不会成功。在为筹建的KTV选址时，除了要以市场分析的资料为依据外，还要考虑收集些与市场数据相关的信息。

地区经济

近几年来的经济发展情况应该是可以掌握的，要注意收集和评估所在地区商业发展的数据及其因素。

城市规划

区域规划衬往会涉及到建筑的拆迁或重建，如果未经分析，KTV就盲目投资，而在成本收回之前就遇到了拆迁，这家KTV无疑会蒙受损失，或者若失去原有的地理优势。所以在确定KTV位置之前，一定要向有关部门提出咨询，潜在地点的最佳状况是在用途，限定和筹建服务设施所需的执照已有了确定的保障，否则就要在更换地区获取必要的执照上花费可观的时问和金钱了。

竞争情况

竞争情况是直接影响KTV经营的不可抗拒因素，需要认真调查研究，对于竞争的评估可以从两个方而考虑。一方面是开间相同的KTV进行直接竞争，这一点自然是消极的因素。另一方面是非直接竟争，包括提供不同饮品和不同服务的KTV，这一点有时会成为积极的因素。没有竞争的地方，从顾客方面来讲也意味着没有吸引力。缺少任何一种形式的竞争都是值得考虑的，这一地点可能是一个潜在的绝好地点，但也可能是个很糟糕的地点。

规模和外观

KTV的潜在容量大到可以容纳足够的空间建筑物、停车场和其他的必要设施。KTV位置的地面形状以长方形、方形为好，圆形也可。三角形或多边形除非它非常大，否则是不足取的，因为民方形的土地利用率较高。在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。

能源供应情况

能源主要是指水、电、天然气等经营必须具备的基本条件。在这此因素中，水的品质也应考虑，因为水质的好坏直接关系到冰块及调制冷热饮的效果。

流动人员

这因素主要影响着过路人的多少、客人的种类等。因此对流动人员定要仔细分析，综合其特点，选择适当的位置和KTV的种类。

地点特征

地点特征显示出与人们外出活动或人群聚集相关的位置。要考虑和购物中心、商业中心、娱乐中心的距离和方向，这些地点由于人群聚集，甚至能在离KTV几里以外的地点，仍能对KTV的推销产生影响。另外还应考虑交通目的地，有些地点看似交通流量很人，但由于附近没有可以使其停留的因素，这类地点也是决不可取的。

交通状况

交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少。交通状况往往意味肴客源，但客源的多少决不等同于交通的频繁程度，有的地区尽管交通频繁，但客人却没有购买机会或欲望。但通常情况下，在选择KTV位置时，应获得本地区车辆流动的数据及行人流动的资料，以保证KTV建成后，有相当数量的客源。一个地区的交通情况尤为重要，因为它不仪影响KTV的营业量，甚至有时还可决定KTV必须采川何种服务力式。很显然，设施具体位置的交通力便程度停车、进出的方便程度，将影响客人是否愿意光顾。有时，由于客人不愿经过十分拥挤、危险的路口才能到达洒吧，便使使许多店家失去相当可观的生意。当你打算依靠该地区良好的交通来规划建立一家洒吧设施时，首先得仔细地分析一下现有交通在将来是否会改善，因为许多生意兴隆的KTV由于交通路线改变而被迫停业的例子多。

KTV可见度

KTV可见度是指KTV的显眼程度。也就是说，无论顾客从哪个角度看，都应可以获得对KTV的感知。KTV可见度可由从方向驾车或徒步进人KTV方位来评估。KTV可见度往往会影响KTV的吸引力。

公共服务

KTV及娱乐设施必、须使用一系列。公共设施，但其中有许多并不是现成的。在实践中，常有因当地有关部门拒绝扩建一些必要的公共设施，使KTV营建计划落空的例子。因而，KTV及娱乐设施建设也需先调查选址附近是否有可供使用的公共设施。消防、垃圾废物处理和其他所需的服务都包括在这个因素里。目标地点所需服务的设施、费用和品质都是应该评估的，这些信自、可从当地有关部门中获得。

KTV选址、注册与外部装修

停车设施

现代的KTV必须有足够的停车设施，当然，如果附近有公共停车场也叮以。如果筹建的KTV应配套建造有足够的停车场，那该地就有足够的地方。然而，从另一方而说，建造停车场不应因占地太多而增加成本，而且会使本来十分紧凑、十分兴旺的地段显得空旷萧条。

★选址需要考虑的因素

1.应尽量避免与其他KTV门对门地经营，这会对销售造成不利的影响。

2.KTV应尽量选择人群集中的地方经营，这样可以保有一定的知名度及销售收入。

3.KTV选址在可能的情况下，要选择距商业中心、购物中心、文化中心、交通终点、旅游景点等较近的地点。

4.在同一地区并非不能同时并存相类似的几家KTV，有时候几家KTV凑在一起由于客人认为有较多的选择，意味着该地区有更大的消费吸引力，反而会使整个地区的KTV生意因人们不约而同的光顾更加兴隆。随着生活条件的提高，人民生活观念也在发生明显的。

 

怎样开一家婴儿洗澡堂

 

婴儿要到满月的时候才能洗澡这一古老的传统观念已经被彻底改变了，越来越多的新生儿已经成为水的好朋友。对于大部分父母来说，最初给婴儿洗澡时觉得很害怕。在洗澡过程中，父母总担心婴儿柔软的小手小脚。到了冬天，由于室内温度较低，不少家庭放弃了给婴儿洗澡。据悉，全国每年出生新生儿2000万，婴儿产品的年销售额达25亿人民币，这是一个朝阳产业，市场潜力巨大。综观全国，除了医院，专门给婴儿洗澡的地方少之又少，开这样一个婴儿洗澡堂大概要分四步走：

第一步、寻找合适的地点。对于地点的选择，需要适合以下几点：

1、人口密集，附近有大型的住宅小区。相对而言，人口密集，则婴儿较多，则开业以后成功的机率就比较大。

2、交通便利对于婴儿澡堂，交通一定要便利，最好能够做到从下车到进入澡堂在500米之内。如果交通不便利，则很难赢得家长的满意。

第二步、对洗澡堂进行合理的设计、装修。对洗澡堂的设计、装修，需遵守以下几项原则：

1、使用环保、柔软的材料。对于婴儿娇嫩、柔软的皮肤，在澡堂的设计、用料必须使用环保、柔软、天然的材料，才能满足婴儿的需要。

2、便于操作。专供婴儿洗澡的台子高度合适，适合操作人员给婴儿洗澡。

3、保留足够的洗澡空间。在婴儿洗澡时，周围保留2至3人的空间。

4、使用流水。在婴儿澡堂中的用水，一定要适合婴儿娇嫩的皮肤。特别需要注意的是，一定要使用流水。

5、温度控制。在澡堂内的温度及水的温度一定要合适，这是澡堂能否成功的一个关键点。

第三步、人员培训。由于给婴儿洗澡需要一定的技能，在开业以前，一定要聘请有经验的护理专家对员工进行培训，员工经培训合格后，才能开业。

第四步、宣传、开业。在开业以前，先期进行宣传，以打广告、与妇幼医院合作进行宣传等形式进行。到达一定规模时，就可以开业了。

通过以上四步，婴儿澡堂能够很快的得到成长。当达到一定程序时，再引入婴儿早期教育，最终目标是发展成为一个婴儿产业。

玩具店的选址方法：选对不选贵

 

对于创业起步阶段，一个适合玩具店经营的黄金店铺可谓是间接性地决定玩具店的成败。而须要注意的是并非人流量大的路段就适合玩具店经营。玩具店主选经营场所，如何只选对的，不选贵的？本文就玩具店的选址进行了几点分析。

玩具店一定要根据产品的特点选择相应的地段，创业者在选定一块地方作为店址时，除了考虑房租的因素外，是否有足够的目标顾客是首要考虑的因素。选址时，提醒创业者还要观察周围的情况，如公司、居民小区、学校数且等，其他如是否有大型超市，是否有较多的娱乐场所等。

如果想选择客流较大的地段，比较偷懒的方法是观察周围或附近有没有麦当劳、肯德基等快餐店，因为这些店在开店之初都会详细计算当地人群收入水平、客流量等因素，他们的调研和定址决策可以作为你的玩具店选址的参考和借鉴。遗憾的是，有麦当劳、肯德基的地方，房租都比较昂贵，这可能是初开玩具店时的创业者所不能接受的，当然也不是其他地方的客流量就一定小。总之，建议创业者要自己去看一看，问一问，比较分析一下。

一般选择在城市人群比较集中的休闲场所，比如居民小区、电影院、旅游景区、城市广场、学校周边等。店面不需要选择在非常繁忙的路段和市场，由于玩具有固定的消费群体，不是靠人流量来保证营业额的，所以对人口数量的要求不是特别高，因此创业中文网建议创业者在选店面时，可根据资金实力而定，一般店铺面积不用太大，30-60平方米足够经营了。同时，选租店面时，避开那些闹市区，可以为您的销售带来更大的利润空间，也降低了您的经营风险。

客观来说，繁华地带不一定就是一个好的选择，原因有三：

首要原因是繁华地带的房租贵。刚刚开店，要花的钱很多请员工、购置玩具和其他设备都是一次性花费，把大把的钱花在租房子上面并不是很值得的。你必须考虑每月收支的平衡，多久能收回成本，尤其是开店头几个月，正是形成固定顾客群、建立声誉的时候，这时基本上是赚不了钱的。

其次，繁华地带各种商店琳琅满目，大型的商店和各种特色店铺比比皆是，你的小店在其中不可能很起眼，而且许多大型商场也有玩具专柜，你的小店更是没有优势。

第三，开玩具店，尤其是玩具吧，要的是固定顾客群。流动顾客群的注惫力往往被那些大商场和其他大型娱乐场所吸引去了。虽然你的小店身处繁华地带，但还是分不到一杯羹哟。

玩具店选址最好根据玩具的消费群体定位选择。如果是准备开家儿童玩具店，建议投资者将目光投向那些居民小区、幼儿园小学附近，如果是准备开家成人玩具店，主打11-19岁的消费群体，可选择在时尚青年经常出现的小店附近；如果主打20岁以上的消费群，建议投资者把目光投向那些周围社区文化层次较高，诸如高校区、商务区（如果你能租得起像北京上地这种地方的房子就很好）之类，或是比较大型的社区。总之，本着最经济节约的原则来考虑你开店的地址，能省就省，下面花钱的地方还多着呢。

无论你选择什么地方，你都必须去实地考察，如果周围的社区是商品房，而且是以小户型为主，那么住在这里的人基本可以判断为年轻白领，而且多半单身，即使结婚也没孩子。如果周围的社区是某单位的宿舍，那这里的居民以中老年为主（注意中老年人也是成人玩具的消费者，但这个消费群体需要培养），如果你把店址选在高校区的话，也要考虑这所学校的男女学生比例以及他们的整体消费能力。

 

麻辣烫店的选址有哪些原则

麻辣烫店的选址有一般性原则，即选择生活气息浓郁的地方。

1.预见性原则。开餐饮店的选址必须以城市建设规划为参考因素。要做到选址准确，就要认真研究选址周围商圈的情况，必要时应咨询政府有关部门。

2.因店制宜的原则。麻辣烫店的营规模有大中小之分，效益回报相差很大。餐饮店铺的规模决定了店铺的选址。了解了这些之后，就是真正的寻找地点了。一般在这些地方比较适宜

(1)繁华商业街。这样的位置寸土寸金，而且这样的位置并不好找，即使有，房价高行也令人为难。必须精确计算可行利润情况。如果确超市定有较高利润，即使是有一定的风险也应果断租下，高投入与高回报原则上是成正比的。

(2)人口流动大的交通要道。公共汽车站、地铁车站、航运、航空站都是客流量大的地方。客流量大，是生意成功的必要条件之一。

(3)大型社区的入口处。现在的大型社区已逐步完善，成为单独的社会生活区域，各种功能十分齐全，呈现出“以家带店”的经营趋势。一些知名餐饮品牌的加盟店向社区扩张。选择社区内人口密度大、位置良好的商用或民用房屋门头房做麻辣烫店的店址，效益一般都会不错。

(4)大专院校的入口处。随着大专院校生活服务功能转向社会以后，大专院校附近已成为商业网点集中地区。麻辣烫餐饮加盟店的消费对象多为年轻人，所以麻辣烫店坐落在此，也会有不凡的销售业绩。

 

快餐店选址分析之五大要领

快餐店经营的失败，大都归因于选址的失败，选址正确了，其他经营上的问题也就好解决了。比如像在王府井工美大楼和西单中友百货一带客流量极大的地方，几乎卖什么快餐都能赚钱，即使餐厅的其他经营环节有问题也照样会赚钱。因此，快餐企业经营者要把选址当作企业的生命线，要投入足够的人力和资金做好选址工作。

对于一家快餐店来说，选址是决定快餐店成败的第一要素。人们都知道选址不当会造成很大损失，但选址重要性到底体现在哪里，未见得都很清楚。在这里给大家详细的分析一下选址为什么这么重要。

1、快餐店选址就是快餐企业选顾客，选址错了会导致客源不足，也就是能接受某一快餐店的产品、价格、服务、环境的潜在顾客数量不够多，导致餐厅上座率很低，营业额不足以实现盈亏平衡，甚至持续亏损。若开业一年不能扭亏为盈，很多餐厅很快就会倒闭。酒香也怕巷子深。有经验的人都知道，菜品质量、服务有问题还可以慢慢调整，如果选址错误客源不足，基本上无计可施了。因此选址一旦出错就是致命的，投资者必须慎重。

2、快餐店选址事关快餐企业信心士气。如果选址不得要领，新店总是失败，开一家关一家，投资者会越来越没有信心，甚至会怀疑自己当初选择这一行是不是一个错误。亏损的快餐店没有奖金，甚至工资也不能按时发，员工眼前的利益得不到保障，也看不到餐厅的前途，难免会士气低落，或是跳槽走人或是工作不尽心尽力，这又会使菜品和服务质量下降，形成恶性循环，导致企业经营更加困难，搞不好会把整个企业拖垮。

3、快餐店选址成败事关快餐企业资金的安全回收。开一家快餐店一次性投资至少需要几十万元，多者甚至上百万，如果开业几个月就关张意味着所投资金都白白打水漂了。规模大的快餐品牌关掉一家店不过伤了一指，影响不是很大。规模小的品牌关掉一家店就象断了一臂，往往元气大伤。目前多数快餐企业实力一般较差，几十万元是个不小的数字，投资者要对自己的资金安全负责，不能盲目投入。

4、快餐店选址事关快餐企业的存亡。对刚成立的小品牌来说，如果前几家店选址正确，很快就能盈利，企业就可以发展起来。如果选址总是出错，开一家赔一家，自有资金和盈利店所赚取的利润全部用于补贴亏损店，甚至还不够，企业的资金不能实现良性循环，用不了多久整个企业就会因资金链断裂而夭折。

5、快餐店选址事关快餐企业发展战略的实现。快餐企业每年会有一个开店计划，计划好一年能进军多少个城市及在每个城市开多少家店。好店址是稀缺资源，一个好店址就意味着每几百万甚至千万的营业额和几十万乃至上百万的利润，各品牌（特别是那些定位相似的品牌）都打破脑袋在争抢店址。如果选址工作做不好，会因找不到店址而无法完成计划。同样如果为了完成计划而对店址把关不严，即使勉强开了很多家店，多数会因亏损甚至被迫关张。每年开十家店八家亏损五家关闭，这样下去企业根本没办法发展起来。

重视店面选址的三个主要原因

 

店址通常被认为是商店的三个主要资源之一，理想的店址对经营的成败有着举足轻重的影响。古人云“良禽择木而栖”，这在现代商品社会而言则深含着另一层寓意。如果我们手中有优秀的商品，人员也都很到位，但如果在店铺的选址上出了问题就相当于良禽不能找到一棵适合栖息的树木一样，最终的结果是精力耗尽而亡。店铺的开设地点决定了店铺客流量的多少，也决定了店铺销售额的高低。

为何要如此重视店面选址

（一）店铺投资数额较大且时期较长，店址的选择关系着店铺的发展前途

店铺不管是租借的还是自有的，一旦确定经营，就需要大量的资金投入来对店铺进行建设。而当外部环境发生变化时，店址却不能像人、财、物等经营要素一样随时做出相应调整。店址一旦确定就类似于一种沉没成本，因此，确定店址前应进行周密规划，深入调查，妥善安排，以提供最好的选择。

（二）店址的确定是商家制订经营目标和经营策略的重要参考依

每个地区在消费文化、人口构成、交通状况、市政规划等方面都有着自己区别干其他地区的特征，这些特征制约着该地区店铺的顾客来源、消费特点以及店铺对经营品种、商品价格和促销力度的选择。所以，经营者在制定经营目标和经营策略时，必须要考虑店铺所在地区的特点，使目标与策略的制订更加符合实际。

（三）店址是影响店铺经济效益的一个重要因素

“天时不如地利”，店址选择得当，意味商家拥有优越的“地利”优势。在同行业商店规模相当，商品构成和营销服务水平基本相同的情况下，有利的店址无疑会占据较大的优势，更能为商家带来良好的经济效益。所以，在分析经济效益的过程中，绝不可忽视店址的影响效果

 

理想店址的条件要素和选址方法

 

对创业者来说，店铺的选址是一项关乎生意兴衰的重要因素。在选址的过程中，不仅要从人口密度、地理环境、地形特点等常规的方面进行考量，还要从区域经济、收入水平、居住区规划等发展趋势加以考虑。

理想店址的条件和要素 
（一）选址要有前瞻性  

店铺选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。对于一个企业来说，新选定的店址应具有一定的商业发展潜力，在该地区具有竞争优势，以保证在以后一定时期内都是有利可图的。但是网点所在地区的状况随时都在发生变化，交通条件在改变，同业竞争者在窥视，周围环境更是在不断变化和发展，如果遇到市政规划变动，再热闹的地段也有可能出现门可罗雀的境况。而当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，唯独店址一经确定就难以变更。这就要求我们选址时要有前瞻性，不仅要研究现状，还要多了解该地区将来的发展状况和可能出现的变数，以便正确地预测未来。

（二）店址周围应具有规模性的目标顾客群

一个选址优良的店铺离不开一批稳定的消费群体，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。许多店铺都设在人口密度大且具有一定购买力的地区，其中的一个重要原因，就是为了保证自身具有持续且旺盛的生命力。对于任何一个店铺而言，它的目标顾客群随时都有可能发生变化。市政规划、消费习惯的改变等都能引起顾客群的增减情况。

显然，商家在对未来目标顾客群进行测定时，必须考虑到这些外部环境的变化，对其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的收入状况、人口结构、职业分布、消费特点等都要进行了解。只有这样，才能对顾客的数量和质量有个较为准确的认识，也为店址的选择提供了可靠的参考依据。

（三）店铺要接近进出畅通的道路

优良的店址必然会靠近进出畅通的道路，因为道路的畅通与否不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。只有在交通方便的地方设立店铺，才能给消费者提供方便，吸引更多的顾客。一般来说，与店铺有关的街道应尽量交通便利、道路宽阔且店铺附近最好有车站和大型停车场。店铺设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前来购物。

而店铺前拥有一个大的停车场，则可以接纳远距离的顾客，扩大自己的商圈范围，特别是对于大型综合超市或仓储式商场来说这一点尤为重要。因此，商家必须调查城市内区域间及区域内的交通条件，对店铺商圈的交通网络进行分析。特别要注意城市规划如街道开发、道路拓宽、地铁、轻轨、高速、高架公路的建设，区域开发规划等对店铺的顾客群的影响。企业必须及时、准确地捕捉和把握这一方面的发展动态。

如何进行选择 

有了选址的标准，接下来就是具体的操作了。具有100多年历史的韩国朴秀秀集团拥有遍布全球的一万余家饰品终端店，有专业的部门长期负责研究选址，其选址的成功率几乎接近百分之百，这也是朴秀秀品牌的核心竞争力之一。其在多年经营实战中所形成的开店选址规划，值得我们借鉴。朴秀秀品牌在目标商圈的选择上，把重点集中在商圈是否符合品牌的市场定位及商圈的稳定性和成熟度上，其选址目标主要是以下几种：

第一，首选目标确定于目标市场经常出没的人气旺盛的商场、服装城、女性专用品商场。

第二，目标市场人口密度高、人口数量多的居民小区底层营业房。很多地方已经建设了不少颇具规模的特色小区，根据目前城市建设规划的发展趋势来看，住宅“社区化”的趋势愈演愈烈，社区经营的商店往往可以取得不俗的业绩。

第三，同行聚集的街道和区域。同行聚集在同一个区域甚至同一条商业街上，这种现象为人们熟悉，因为顾客都希望能以尽可能少的钱买到质优价廉的产品，往往他们会货比三家，朴秀秀饰品利用自身产品优势明显、富有个性特色和竞争实力强等优点进入同业“扎堆”的商圈，往往能够迅速争夺并占领目标市场。　　

第四，专院校等学区周边地区。大学生处于风华正茂的年纪，活力四射，对魅力的敏感度很灵敏，对时尚饰品有执着的追求，但由于经济能力受到限制，所以对价格很敏感，朴秀秀饰品质优价低的市场定位可以最大程度地迎合他们的需要。遵循同一原则，哈根达斯在选址的时候，别聘请了专业的、熟悉当地生活形态的房产代理来挑选旗舰店的地址。所有的门店一律设在城市最繁华的地段，人流量大，广告效果也明显，并尽力营造一个绝对的小资情怀的意境。

在上海，哈根达斯滨江店身处浦东，面对着外滩，万国博物馆和新兴现代建筑群的迷人夜景，成为新上海时尚潮流的必去之处。在杭州，哈根达斯将烟雨江南的西湖美景作为专卖店的背景，中西合璧的创意成为了吸引消费者光顾的一大动力。在青岛，坐落在阳光百货这座现代化购物广场，哈根达斯提供了一个跃层式的宽敞空间，面对着新建成的奥运广场，更多了几分憧憬与希望，让人们享受到一份来自异国他乡的甜蜜滋味。

对选址问题的补充 

选址中会出现很多不可预测的变量。因此我们要学会在一个商圈内寻找细微的差异。例如，方向不同、当地主要建筑物的不同或地势不同等等原因往往都会对店铺的营业额造成影响。通常在有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，因为它便于顾客进入，又不会造成店铺门口的拥挤堵塞现象。不同气候的城市店址也有优劣差别，在北方城市，如果店门朝风（一般朝西北方向），冬季寒风不断地侵袭，就会赶走顾客，因此风口位置要慎选。而有的门店前有树木、建筑物等，这些障碍物可能会影响店铺的能见度，从而影响客流。正因为这样，我们要通过细微的对比来获取位置上的最大优势。

另外，店铺所在道路的特点、店铺的构型都应纳入考虑因素之中。选择合适的店址，应综合以上的各种因素加以考量，如果是开设加盟店的话，还应善于取得加盟总部的支持，借助加盟总部的专家的经验对店址进行评估论证，切忌盲目开店经营。

 

“班尼路”和“ZARA”两大品牌的选址之道

提到休闲服饰，年轻人尤其"80后"们首先便会想到Baleno、Metersbonwe、Gioradano等伴随他们成长的传统品牌。时至今日，这些传统品牌仍然扮演着众多二线城市休闲服饰市场领军人物都角色；而随着与国际时尚接轨速度的加快，近两年内才进入中国市场的ZARA、H&M等快速时尚服装品牌迅速发展，成为一线城市服装的新流行"范儿"。

Baleno、Gioradano等传统品牌凭借定位落差、价格优势以及多年来建立的良好口碑，牢牢占据着稳定的市场份额；ZARA、H&M等品牌则凭借快速时尚服装都理念、新颖超前的设计风格风靡大陆。两类受众群体、开店策略、整体经营思路都大相径庭的品牌共同占据着当前休闲服饰都半壁江山。

人们印象中的Baleno等传统休闲服饰品牌门店会以街店、专柜、地下商铺等不同形式出现在城市的各个地域，但这一状况可能将逐渐改变。Baleno、Metersbonwe等代表性品牌扩大受众群体、摆脱“大众品牌”形象的诉求日益强烈。

Baleno旗下现有30余个子品牌，其中不乏较高端的品牌如BALENO UBRAN 、ebase等；Metersbonwe高调推出高端子品牌Me & City，并一口气新建或改造了多个子品牌旗舰店;Gioradano更是直接将品牌定位提升到都市白领和社会精英的高度。尽管短期内"拍手叫卖"的大众化营销方式和店内人头攒动的喧嚣景象仍将是传统品牌的形象代名词，但随着城市商业的进化和基础设施升级。传统品牌在一线城市的顶级商圈，正经历着选址和品牌策略的双重变革。

由于最大的运营成本来自租金，坪效是传统品牌门店经营中最核心的重点。坪效是源于台湾商业领域的常用术语，指的是每坪的面积可以产出多少营业额(1坪=3.3平方米，业内通常说的坪效是指每平方米营业面积上产出的年营业额)。在高密度人流的商业位置，用最小的门店面积实现营业额最大化是保障高坪效的最有效办法，因此街店形式成为传统品牌在一线城市顶级商圈的首选。

以著名的北京西单商业区为例，90年代的西单呈现出“小、多、密”的商业特征，主干道东西两侧店铺林立、热闹非凡。西单北大街路西成为大量传统休闲服饰品牌街店的天下，在Baleno、JeanWest、Metersbonwe等主要品牌的带动下，XXEZZ(阿瑟斯)、Robinhood、Gioradano、S & K(Baleno子品牌)、Bossini等一大批品牌的百平方米左右街店一字排开。

尽管租金超过100元/平方米/天，但由于西单稠密的人流，多数街店仍能利用及其有限的面积创造1000万元左右的年营业额，店内人头攒动的火爆景象是街店高坪效的真实体现。

随着城市商业设施升级，西单的街店由早期的大行其道逐渐衰退消亡，最终完全退出了西单北大街主干道，取而代之的是中友百货、首都时代广场(美美百货)、君太百货等一大批新建、升级版零售物业项目。

在一线城市顶级商圈的自我完善过程中，传统品牌面临着离开顶级商圈，或是转而进驻商业项目(多为购物中心)的抉择。扩大受众群体、摆脱"大众品牌"形象的诉求，决定了传统品牌唯有选择后者。而对街店驾轻就熟的传统品牌而言，一线城市顶级商圈的购物中心却显得格外陌生。

如前所述，坪效是传统品牌门店经营的核心。"由街进楼"的转变带来的是人流总量的减少和人流构成的不确定性，坪效难以得到保障，传统品牌便很难承受购物中心黄金位置的租金，这显然与"位置决定一切"的经营思路相悖。 

曾经在街店时代不可一世的Baleno、Gioradano等在进驻定位接近品牌对象的西单大悦城地下二层后，坪效迅速降为街店时代的1/4。在坪效严重缩水的同时，由于位置并不理想，租金水平也回落至街店的1/5左右。较低的租金水平下，扩大经营面积、突出品牌特色，为一线城市次级商圈和二线城市众多盈利能力更强的街店提供形象支持便成为更佳的选择。由火爆的黄金位置街店演变为不温不火的购物中心边缘位置门店、由重要的盈利点演变为盈亏平衡的品牌展示窗，这便是前文所述传统休闲服饰品牌在一线城市顶级商圈中选址和品牌策略的双重变革。

再来看看以ZARA为首的另一类品牌。进入中国短短2年内，ZARA便迅速成为休闲服饰中坚力量之一，其"快速时尚服装"的理念更可能成为未来服装市场的发展趋势。由于定位具备相当的高度，"少而精"和"黄金位置"的选择策略更适合ZARA，顶级商圈、人气较高的购物中心自然成为ZARA的首选。

与传统休闲服饰品牌不同，凭借超强的人流吸纳能力、形象提升能力和高营业流水额，ZARA等快速时尚品牌具备提升项目整层甚至整体租金水平的能力，因此在与购物中心的博弈中处于相对强势地位。购物中心愿意为其提供项目黄金位置，并与之采取保底租金和营业流水扣点两者取高的结算方式(由于流水扣点总额往往比保底租金总额高的多，实际结算多采用扣点的方式)。 
租金是传统休闲服饰品牌门店的主要成本，因此Baleno等品牌门店需要高于租金一定水平的坪效;而ZARA等快速时尚品牌而言，由于门店的主要成本为扣点，没有租金压力，ZARA可以依据自身需要决定门店面积，营业额则显得格外重要。

因此，为保障高营业额，良好的商业氛围、稳定的人流、品牌的适应度是快速时尚品牌选址时更加注重的。相较Baleno们的遍地开花，ZARA在北京仅有世贸天阶、SOLANA和西单大悦城3家门店，且均占据了所在项目的黄金位置。因自身定位略高于西单商业区的主流人群，凭借合理的消费落差，ZARA大悦城店以不足800平方米的面积创造了世贸天阶店近3倍的年营业额;若以坪效计算，ZARA大悦城店更是达到世贸天阶店的7倍。

由于ZARA和Baleno同在大悦城内，我们更可做一个直观的对比。Baleno采用固定租金的结算方式，ZARA则实际采用扣点结算方式，实际租金=年营业额扣点率/面积。换句话说，ZARA等快速时尚品牌的“租金”完全是“自己制定的”。在大悦城项目中，ZARA占据黄金位置的实际“租金”仅为Baleno地下2层的2倍，却创造了Baleno8倍的坪效，营业额更是高达21倍，选址优势体现的淋漓尽致。

总体而言，在新品牌层出不穷、休闲服装市场竞争日益激烈的今天，“班尼路们”虽然始终保持着自己的发展基调、占据着固有市场份额，但凭借更强的品牌号召力、更新的消费理念，以及“租金自定”、“黄金位置”等选址优势的快速时尚品牌已经渐行渐近。依照现在的势头，我们完全有理由认为，未来一线城市顶级商圈购物中心的休闲服装市场将可能成为ZARA、H&M们的天下。  

 

如何通过测算客流量来选址（一）

通常情况下，判断店面的好坏首先计算的可能是店铺的面积和租金价格，很少有人首先计算客流量，我们需要首先转变观念的是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大，店铺选择的首要四项核心指标的第一项是客层，第二项是客流量，第三项是面积，第四项才是价格，这四项决定了店铺选择的关键点。在这里我们就介绍店铺选择得第二项核心指标客流量对店铺选择的影响作用。客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高。因此，在这里我们要用一个计算公式来教您计算客流量与您开店赚钱多少的关系！

以一家店铺为例，该家店铺的店面积是150平方米。一年的店铺租金是16万元、人员管理费是1.5万元、水电费3万元，税费1.2万元、装修费2.7万元、交通费1.6万元、投入成本的利息及其他费用3.3万元。进货折扣率是45%，并且春夏季营业额占年总营业额的40%，一件春夏季的衣服平均是300元/件，库存率为15%，那么我们怎么判断这家店的预期营业情况呢？这家店铺门口前的客流量达到多少才能保证店铺不亏本呢？

计算过程如下：

这家店铺经营一年的成本为：

16万元+1.5万元+3万元+1.2万元+2.7万元+1.6万元+3.3 万元=29.3万元

为了达到不亏本，这家店铺一年的营业额至少要与经营店铺一年的成本持平，才能保证这家店铺存活下去。

因为进货折扣率是45%，说明，可假设一件衣服原价是100元，折让后的价格是55元，从而得出：

进货折扣率=（100-55）/100=45%

即一件零售价是100元的衣服，如果进货折扣率是45%时，经销商需要花55元进货。

又因为春夏季服装销售的平均折扣是88%，可理解为一件零售价是100元的衣服，经销商实际只卖了88元。

那么，毛利润=88-55=33元

毛利率=33/88*100%=37.5%

将以上过程整理可得出：

毛利率=33/88=（88-55）/88=[88-（100-45）]/88=[88%-（1-45%）]/88%=37.5%

即毛利率是：[88%-（1-45%）]/88% = 37.5%

这家店铺一年至少要卖出服装的金额为：

29.3万元÷37.5%≒78.13万元

又因为服装的平均销售折扣是88%，那么这家店铺销售正价货品的金额至少要达到：

78.13万元÷88%≒88.78万元

每一家店铺都有自己的库存，设库存率为15%，设订货额为A，如季末库存作为投入成本考虑，那么一年销售出服装的金额至少为88.78万元加上库存占用资金，即达到盈亏平衡点，则有下面计算公式：

A×（1-15%）=88.78万元+A×15%×（1-45%）

那么，可以算出需要订货的金额为：

88.78万元÷（1-15%-15%×55%）≒115.67万元

库存金额为：115.67×15%=17.35万元

库存占用资金为：17.35万元×（1-45%）=9.54万元

一年总的销售营业额为115.67×（1-15%）=98.32万元

设春夏季货品占比为40%，那么这家店铺夏季时的销售额至少要为：

98.32万元×40%≒39.33万元

达到39.33万元需要卖出的衣服数量为：

39.33万元÷300元/件=1311件

一年的春夏共为180天，那么一天需要卖出衣服的件数为：

1311件÷180天≒7.3件/天

设该家店铺平均客单件为1.2件/人，即每个购买服装的顾客平均购买衣服的件数为1.2件，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：

7.3件/天÷1.2件/人≒6.1人

假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%，那么每天进店的顾客人数为：

6.1人÷10%=61人

如果进店率为5%（5%为假设值，低于此值的店铺是非旺铺），测量客流量的方法是指定某人坐在店铺门口用一天的时间数出从店铺门口经过的客人的数量。

那么该家店铺门口的客流数量为：

61÷5%=1220人

从而，计算出该家店铺每天必须有1220个人经过此店的门口，即客流量为1220人时，这家店铺才能保本，超过1220个人的客流量这家店铺才有盈利空间。

通过这个计算过程，可以看出，我们把库存占用的资金算在了开店成本里面，得出一年的销售营业额至少为98.32万元，这时店铺赚的为库存率15%的服装，即达到这样的营业额时才能把投入的资金全部收回来。同时，我们可以把一年的销售营业额作为店铺员工的绩效考核点，案例中店铺员工的绩效考核点为98.32万元，计算过程中还可以得出该家店铺订货额为115.67万元，年末库存有价值17.35万元服装，占用的资金为9.54万元。

 

如何通过测算客流量来选址（二）

整理计算过程，并用公式表示如下：

客流量 = 成本÷毛利率÷平均销售折扣×春夏货品占比÷平均货单价÷180天÷平均客单件÷成交率÷进店率×（1-库存率）÷[1-库存率×（2-进货折扣率）]

这里所采用的店铺盈亏平衡计算公式是通过开店一年的成本算出客流量，通过测算客流量来预估这家店是否能够达到预期的营利目的，并达到了确定员工的绩效考核点、订货基本量的参考值、净利润是多少等多种参考数值的结果。

计算过程中，需要预先知道店铺一年的花费成本，店铺服装的平均单价，进货折扣率，进店率，客单件，销售折扣，成交率等诸多因素。店铺租金价格的高低不是主要看面积，客流量是影响店铺营业额的重要因素，客流量的采集方法是指定某人坐在店铺门口用一天的时间数出从店铺门口经过的客人的数量，进店率是指每天进店的客人数量与店铺门口客流量的比值，可以用同样的方式采集一天内进入店铺的客人数量，为了使计算结果更加精确，可以取多天采集的不同数值的平均值，以避免由于节假日和非节假日时间的客流量不同所产生的误差。

对店铺各个细节进行解析后才能够比较准确地计算出店铺门口客流量达到多少时能够保本，超过多少时能够盈利。所以对店铺进行选址时，必须要对店铺门口的客流量进行基本的计算分析，在客流量确保的情况下，才应该去考虑店铺的客层、面积、价格等诸多的店铺选址因素。

如果测试结果春夏季客流为日均1600人我们还能算出你能赚多少钱？

计算过程如下：

因为进店率为5%，那么该家店铺平均每天进店的客人数为：

1600人/天×5%=80人/天

成交率为10%，那么每天店铺达成成交的人数为：

80人/天×10%=8人/天

该家店铺客单件为1.2件/人，那么每天销售的衣服件数为：

1.2件/人×8人/天=9.6件/天≒10件/天

以春夏季180天计算，春夏季的销售额为：

180天×10件/天=1800件

每件衣服300元，那么春夏季的销售额为：

1800件×300元/件=54万元

春夏季营业额占总营业额的40%，那么全年的营业额为：

54万元÷40%=135万元

库存率为15%，那么订货金额为：

135万元÷（1-15%）≒158.82万元

库存为：158.82万元×15%≒23.82万元

又因为一年销售出服装的平均折扣是88%，那么实际销售出的衣服金额为：

135万元×88%=118.8万元

则进货成本为135万元×（1-45%）=74.25万元

那么全年的利润是：

118.8万元-74.25万元=44.55万元

又因为开店成本是29.3万元，所以可算出这家店铺净盈利为：

44.55万元-29.3万元=15.25万元

因为进货折扣率是45%，那么价值为23.82万元的库存服装实际动用的资金为：

23.82万元×（1-45%）=13.1万元

则可以算出该家店铺赚的钱为：

15.25万元-13.1万元=2.15万元

这样的计算过程说明，当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩必定提高，因此，在订货时也应该适当的提高订货额，但是如果这时候库存率还是15%，就会导致库存也随着订货量的加大而增加的比较大，致使销售额增加也不能使店铺赚很多钱，因为有大量的库存积压。为了增加流动资金，增加销售收入，说明需要降低库存率。

我们来看看当客流量为1600人/天，库存率为7%时这家店铺能赚多少钱？

因为全年营业额为135万元，那么，

订货额为135万元÷（1-7%）≒145.16万元

库存为145.16万元×7%≒10.16万元

库存占用资金为：10.16万元×（1-45%）≒5.59万元

那么这家店铺一年赚的钱为：

44.55万元-29.3万元-5.59万元=9.66万元

这个计算过程说明当测出客流量的时候，通过反推的算法就可以算出这家店铺能够赚多少钱，以及怎样能够增加利润。

例如上面计算过程是通过降低库存率来计算年利润，还可以通过提高客单件、提高进店率、提高成交率等多种方法来增加利润。并且通过这些影响营业额的因素可以计算出不同的数值所造成的营业额的差别，从而可以对未来自己店铺的营业业绩确立一个比较明确的目标，并对影响营业额的因素，包括客单件、进店率、成交率、库存率等情况有一个很好的预期，使其能够及时发现问题，并采取有效的方法进行调整，充分的从全方位提高店铺的营业额。